2008年质疑之二·“三角”地带
城市群时代到来！
——编者按
2007年，你参与过“一小时飞机圈”吗？如果回答没有，你可能落伍了。一小时飞机圈，不仅比喻了一种生活方式，而且拓宽了城市经济学范畴，甚至暗示了中国城市发展的方向：城市群。
正是因为如此，假如抛开城市群谈论我国房地产发展，那么，得出片面的结论是难以避免的。我国的房地产市场历来和城市经济发展以及城市化休戚息息相关，抛开经济和城市的大背景，谈论所谓“房地产”几乎毫无意义，房地产的价值判断更是无从谈起！
刘轩对城市群的认识，较早来源于长三角，后来经常在珠三角蠢蠢欲动，感触颇丰。
去年，12月7日召开的全国发展和改革工作会议传出消息，武汉城市圈和湖南长株潭城市群近日经国务院批准，正式成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。纵观城市圈发展历史，武汉城市圈和湖南长株潭城市群，是继长三角、珠三角和京津环渤海城市群这三大经济圈之后的城市群。上个世纪90年代末，那是在湖南湘潭读书之时，提倡确立长株潭城市群的呼吁不绝于耳。虽然当年没有尽快实现如今终于落地，刘轩认为这样才符合我国发展战略步骤：经验主义。我国发展的习惯性模式是找试点，就像深圳作为改革开放的试验田一样，而后经验复制。
所谓城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。
中文“城市群”（城市圈）为中国大陆地区自1990年代以后常用的地域经济用语，之前常直接借用日文“都市圈”（都市群）（日本在太平洋沿岸分布了东京、大坂、名古屋三大都市圈）来表示同一概念，日文“都市圈”即英文Metropolitan Coordinating Region之含义，北美地区的Metropolitan Area，中文译作“大都会”或“都会区”，概念上和“都市圈”“城市圈”表示的意义相同或相近。
其实，城市群的出现是一个历史过程。城市是一个区域的中心，通过羊群效应集中了大量的产业和人口，获得快速的发展。随着规模的扩大，实力的增强，对周边区域产生辐射带动效应，从而形成一个又一个城市圈或都市圈。伴随着城市规模的扩大和城际之间交通条件的改善尤其是城际快速干道和高速公路的出现，相邻城市辐射的区域不断接近并有部分重合，城市之间的经济联系越来越密切，相互影响越来越大，就可以认为形成了城市群。
我们生活的时代，是一个巨变的年代！在过去30年，中国的经济发展和城市化进程一日千里，甚至超越我们的预期。因此，我们相信在未来的10-20年，中国经济发展和城市化进程依然会保持高速发展的势头！因为城市空间的拓展不仅让置业者的“方便”观念有所改变，不同片区由于城市规划、配套、交通和资源环境等不同，加上群分效应的驱动以及市场的引导，源自香港的“地段”论开始逐渐成为衡量区域板块商品房价值的主导因素，因为“地段”不仅最直观的反应了居住的便利程度、对于城市资源和自然资源的占据，同时也充分满足了不同项目的品质诉求和消费者自我的阶层意识！说白了，地段就是交通。此时，城际快速干道被赋予神圣的使命。早已通车的赣粤高速和本月6日动工的厦深铁路就是城市干道的典型代表。
从城市化进程来看，目前中国已经从重点发展“龙头”和“节点”城市，逐渐进入“区域经济一体化”和“都市群融合”的时代，因此，判断楼市价值的标准也应该作出相应的调整，虽然站在单一城市立场的“地段论”依然占据主导地位，依然具有足够的支撑力度，但伴随城市群融合和区域一体化潮浪的，投资置业更应该具备新的价值理财观念：城市群——即站在城际融合的现代高度，重新审视区域价值和房产项目价值！
理由其实很简单，中国重点城市有76个。其中，大部分中心城市已经完成了城市化发展的第一阶段、即工业化初级阶段，部分一线城市如深圳、上海、广州、北京等城市已经进入城市化的第二个阶段，即产业升级和产业聚集阶段，而香港、澳门等城市更是已经处于城市化更高级阶段，高端服务业成为城市发展的主导力量！所以一轮一轮的产业升级和产业转移将在中国内陆大规模的展开，相应的城市定位和职能也会作出相应的调整，或基于互补、或基于扩展、或基于产业链整合，城际之间的依附关系必然更加密切，以城市干道作为持续发展的核心动力！
城市产业的调整不仅改变经济模式、增长潜力和人口结构、生活文化，也必然对城市空间重新定义，而城际关系的改变，不仅引发区域经济结构的重组，社会的融合以及城市观念的变化，更让城市空间的概念变得更加广泛和更具有“相对性”的含义！所以，今天在“城市群”里，判断房地产价值的重点因素远远不止产业结构、人口结构、经济增长、社会文化等经济、制度和文化层面的因素，我们要从城市化进程和发展的角度来看，应该重点关注的以下两个方面，一是“节点”、一是“路径”。目前，国内城市发展基本遵循两个主要模式：一是“点线”模式(如深圳)；一是“点面”模式（如北京），当然这两种模式很多时候是融合的！“点”的定义比较好理解，即“中心化”，通常来说中心化程度越高，中心功能定位越高，楼市价值也就越高！如深圳的福田中心区（CBD）。
在城际观念下，“点”的理解除了“中心化”，还需要充分考虑一个“节点”，而这个“节点”是需要和“路径”结合考虑的，即城市之间联系的渠道和区域，包含的是一体化“功能实现”的，某一层面的整个解决方案，即城市干道这个城市动脉的贯通。这是城市圈的第一层含义。另外包含：第二层面是产业链，如物流、贸易、金融等，这个层面属于城市联系的主题，路径以产业链的形式体现为某一区域的聚集效应，节点价值也相对前者要高得多；第三层面是社会群，如居住、生活、消费等等，这是城市联系的“上层建筑”，强调的是同城生活的，不同层面的“整体解决方案”，对房地产的价值影响也最大！
声明：本博文参考了瑞桥先生的《2008，摒弃单城思维，树立“城际发展观”！》，其中某些文字无独有偶，正好表达了笔者的观点。
