刘轩的空间

2008年不确定性是机遇

liuxuan — Thu, 25 Sep 2008 06:48:06 GMT

2008年不确定性是机遇

文/刘轩

斗转星移，年末即至。写下此文，算作收官之作吧。

2008年，笔者被问及最多的问题是现在怎么办？我的回答是2008年不确定性是机遇。“中国，加油”、“08，加油”、“四川，加油”、“北京，加油”……或许，在营销与被营销的游戏里，暗流涌动。但是所有的预测只是预测而已，与现实无关。

变化才是不变的真理。那么，我们生活于此，务必拿出以不变应万变的心态处之。让我们看看这个典故：道树禅师，建了一所寺院，与道士的“庙观”为邻，道士放不下观边的这所佛寺，因此每天变一些妖魔鬼怪来扰乱寺里的僧众，要把他们吓走。今天呼风唤雨，明天风驰电掣，确实将不少年轻的沙弥都吓走了。可是，道树禅师却在这里一住就是十多年。到了最后，道士所变的法术都用完了，可是道树禅师还是不走，道士无法，只得将道观放弃，迁离他去。后来，有人问道树禅师说：“道士们法术高强，您怎能胜过他们呢？”禅师说：“我没有什么能胜他们的，勉强说，只有一个“无”字能胜他们。”“无，怎能胜他们呢？”禅师说：“他们有法术，有，是有限、有尽、有量、有边；而我无法术，无，是无限、无尽、无量、无边；无和有的关系，是不变应万变。我“无变”当然会胜过“有变”了。”

举凡这样的典故，小时候我读过不少。但到城里读书和工作后，我对“不确定性”的事情经历多了，无奈之下感觉冥冥之中早已确定。当年我不相信什么“命运”之类，转而相信自己可以自己掌握自己，自己做自己命运的主人。但今天，当我对人生有深的思考后，我才顿悟原先的想法只不过是少年狂妄、无知而又无畏的表现罢了。

众所周知，经济学是建立在一些基本假设的基础上的，其中包括理性人、稀缺性以及不确定性等。那么，什么是不确定性呢？按经济学的观点，一项决策只产生一种可能结果时，它是确定的；而当其可能产生两种以上不同的结果时，不确定性就出现了。

回顾我们的过去，发现这个世界上可以确定的事情实在少的可怜。就目前而言，大概每个人生下来后必定会死这一点是确定无疑的，但怎样的死法却是充满着不确定。所以，当有人问大经济学家凯恩斯“长期经济发展会如何时？”凯恩斯的回答便是“长期，长期我们都会死掉。”

这反映出经济学的一个根深蒂固的思维，即在经济学看来，我们所处的世界充满着不确定性，世界和人生唯一可确定的就是它是不确定的。如果说，过去的经济学或许还寄希望于理性人的行为最终能够建立起完全均衡市场的话，那么最新的行为经济学研究发现，人的理性是不完全的，因此市场能否达致均衡，究竟达致什么样的均衡几乎无法预料，这使得不确定的世界显得更加不确定。

08年，对于地产的预言，恰似一个个愚人节玩笑一样。而今，纷繁芜杂的楼市乱象，让置业者不仅对房价一头雾水，对利益集团的观点真假难辨，即便是对时下的政策也感到难于信服。不过，貌似有一个事件可以确定，即房地产行业务必回到原点，回到波谷，进而从新开始。一句话概括之：打死从来。

思考2008·建筑改变全民生活

liuxuan — Fri, 25 Jan 2008 03:13:37 GMT

思考2008·建筑改变全民生活

评论员、学者、营销师

纵览我国地产发展的历史二三十年间，从中国取消福利分房，1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

中国第一拍——1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993 年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。而将房屋货币化，就使的许多人面临着买房的问题，至使房地产的需求量急剧上升。

变化是不变的主题，“改革”是尤为突出的主题。然而我国的房地产行业还是一个年轻产业。自从1990年国务院55号令对土地交易的法律承认开始，标志着我国房地产商品化的开始，到目前为止，已经有18年的发展历史了。这18年来，我国房地产大体经历了三个阶段，就是说1990至1996年为一个阶段，这时的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场；第二个阶段是从1996年至2000年，这时，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加要整合。

刘轩认为：从2008年开始，房地产行业务必进入产品时代。因为房子的价值在于居住，居住的价值归功于房子的人性化，即以人为本的原则。按照笔者的认知看，我国的房子大多都是垃圾建筑。换句话说：我们大多人是生活在垃圾堆中。驻足于繁华的街道，放眼望去，一座座崭新的建筑犹如艳丽少女，凭借其美貌与青春，吸引着众人的眸光与脚步。蓦然回首，方发觉六十年代的建筑已凤毛麟角，七十年代的所剩无几，八十年代的正满目疮痍，看着同龄者相继倒下而认命地等待何时轮到自己。

建筑“短命”现象是我国目前一个极为普遍的问题——国内住宅的平均寿命却仅仅为30年。而我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50－100年。我国建筑的实际寿命与设计通则的要求差距甚大。其主要是由于两个原因导致的：一是建筑质量；二是规划设计。建筑“短命”造成了极大的浪费，一座建筑动辄需要花费数千万乃至数亿元，需要耗费大量宝贵的资源，也需要大量人力夜以继日地辛苦劳作，如果一拆了之，一切投入都将付之东流，还凭空增加了许多难以处理的建筑垃圾，这无疑是极大的浪费。

刘轩认为规划设计是酿造建筑垃圾的摇篮。一个城市往往急功近利，城市功能规划鼠目寸光造成建筑被迫拆迁，是建筑短命的一个重要原因。俗话说，人无远视，必有近忧。如果建筑在规划之时戴上近视镜，楼盘恰不逢地，处于几十年后被规划出列之范围，其寿命岌岌可危。那么，在我国建筑规划如果与未来城市发展步伐不协调的例子并不新鲜，即便其建筑仍风韵尤存，亦免不了牺牲小我，保全大局的命运。同时，年轻的开发商由于对建筑的认识与把握不清，规划不合理，其被炸掉重来的可能性极大。忆当年广西北海、海南等地的炸楼事件，至今仍让人觉得浪费颇多。选址规划是一门很大的学问，需全盘考虑各方因素。中国在历史上非常重视规划和建筑的选址工作，但改革开放后，很多地方对待规划的态度却相当不严肃。由于对整个城市合理分区考虑不周，在本不该规划之处建房，如未来交通主路或公共设施之地，临时规划出建筑住宅，或在废弃的化工厂及垃圾处理场附近建房而无视居民的健康，甚至在防洪区域或国家风景名胜区随意建设，其被拆迁的命运已成定局，只是时间早晚问题。

另外，某些建筑在设计之初便决定了其短命的命运。建筑是凝固的艺术，它是一个时期经济社会文化和技术的综合反映。有的开发商盲目崇洋媚外，不考虑中国国情和民族习惯，致使很多建筑怪胎在中国诞生。而使用功能不合理，没有给未来的发展留下空间是建筑设计的先天缺陷。一些开发商从自身的角度出发，力求最大限度降低成本，为此就要以牺牲某些功能为代价，尤其是“超前”功能。当然，设计单位逐渐从办公室构想到演变成发展商的同谋，其立场逐渐倾向开发商，根据开发商的要求进行设计和更改图纸，很少有设计师能站在一个使用者的角度精心设计。即便有心为使用者着想，也会因开发商的反对、设计时间的限制而作罢。最少50年的使用寿命理念对于设计机构而言似乎已经淡化。

虽然现在的房子供不应求，但是我们必须着眼未来。在全球资源紧缺的时期，我们如何解决建筑资源的浪费呢？刘轩认为无比从政府职能角度下手，即加强监管力度。提到监管力度，任何人都会首先想到政府这一强制之手。目前我国正存在房地产领域监管不严的现状。套用毛主席的话“抓而不紧等于不抓”，即是管得不严等于不管，比如我国早就有法律禁止黏土砖的使用，但至今使用黏土砖的建筑比比皆是。建筑质量的把关者——监理单位现在往往在监理建筑质量的把关上睁一只眼闭一只眼，没有真正负起责任。在监理把关质量的同时，谁又来监管监理？其实，监理的责任在法律上没有明确，监理公司未起到很好的第三方监督作用，使本来应能及时发现并排除的一些安全隐患最终演变成建筑长寿的克星。

基于以上认识，刘轩倡议2008年房地产行业务必做到建筑改变全民生活的目的。否则，明日的岌岌可危的建筑危害你我他。

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政策是“故事”却左右市场

liuxuan — Fri, 25 Jan 2008 03:13:14 GMT

政策是“故事”却左右市场

评论员、学者、营销师

04年那年，刘轩任职于香港HD集团。至今为止，董事长的言传身教让刘轩受益匪浅。其中“做房地产，一定要关注政策”的教诲时不时在耳边回荡。在我国，市场跟随政策走虽然是违背和制约市场经济的枷锁，但是政策与市场的难分难解关系左右市场行进脚步。也许，折就是特色的社会主义社会特色吧。

上周欣赏了黄海川先生的作品《政策不是“讲故事”》。里面的感受文字，作为农民出身的刘轩感触很真切。黄海川的作品核心内容是评论“财政部和商务部的规定，元旦之后，山东、河南、四川三省农民购买指定限价家电即可申请销售价格13%的财政补贴。”最后回到农民需要什么的问题。可谓是用心良苦解读政策与百姓的关系。其实，刘轩身为营销人，看见此政策的第一感觉：有商家和政府狼狈为奸了。商家想走政府后门，是为盯上农民依靠廉价劳动力打工赚取的微薄薪水。

问题在于，农民最需要的是家电吗？农民最需要的是政府指定的那些家电吗？那些限价家电值得农民付出销售价格的87%吗？正如黄海川先生的担心所质疑的一样，刘轩也为农民叫苦。

刘轩爱好联想是出了名的。刘轩认为：什么事情和事物之间也许有着非同一般的联系。如楼市与政策，房子是市场经济环境下的商品而已，自然受到市场供求关系的左右。然而，在房地产市场中，政策的影子如影随形，以至于房地产行业成为政策性指导行业之一。过去的2007年，是资本年，股市和楼市上演了“最后”的疯狂。2007年，也是政策年。对于楼市而言，土地政策、金融政策等等连环炮接踵而至，一场重大的洗礼仪式仿佛是故事一般演绎着。

经济适用房、福利房、廉租房、双限房、微利房……对于市场中的刚性需求，微量的供应无疑是杯水车薪。但是，政策像讲故事一样毕竟给人们画了一个大饼。刘轩认为如何让“老百姓居者有其屋”的根本解决办法：创造条件让老百姓富裕起来。在十七大报告中指出：创造条件让更多群众拥有财产性收入[财产性收入：一般是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、车辆、土地、收藏品等)所获得的收入。它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。]保护合法收入，调节过高收入，取缔非法收入。逐步扭转收入分配差距扩大趋势。此报告精神，有增加百姓的收入的迹象。但是，深度剖析其精神实质是保护富人收入的凿凿证据。

可是，眼下人民币升值，对内随着物价上涨无疑是贬值的。此时，我们不得不承认现代施行的社会主义经济是一种商品经济，即有计划的商品经济，却并不愿意承认它还是一种市场经济。在市场经济体制中：什么是市场？市场就是好坏由别人说了算、不由你自己说了算的制度。在市场上，任何人不为别人创造价值，就不可能获得收入。所以你必须努力为他人创造价值。价格只是反映和提供了一个信号，什么东西有价值，什么东西没有价值，要在市场上考验，要由买的人说了算。没有人愿意超出你为他服务的价值来付出价格。当两个企业竞争，我们说某一个企业更有优势的时候，意味着这个企业能为消费者创造更多的剩余价值，既消费者剩余。企业之间的竞争，是为消费者创造剩余价值的竞争。

房价节节攀升是实情。那么，我们不妨回顾现在的居住水准和以往有多么大的变化。刘轩认为翻天覆地难以描述住宅革命带来的居住愉悦。假如你要享受居住标准，你就要为此埋单。虽然说房子不是奢侈品，但是没有资本财产与房子无缘也是市场经济的冷峻吧。

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2008年质疑之四·是“奢侈品”

liuxuan — Fri, 25 Jan 2008 03:12:47 GMT

2008年质疑之四·是“奢侈品”

刘轩：评论员学者营销师

房子是奢侈品！

——编者按

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“2008年，你的工资涨没？”你的朋友问你。“涨工资，比登天还难”你一脸诧异地看着友人。“再说，工资再涨也涨不过房价啊！”

时下，飞涨的房价速度如刘翔，工资却如蜗牛般爬行；拿月薪购置房屋，无疑于缘木求鱼般白日做梦。房子，仿佛成为不折不扣的奢侈品。

那么，房子到底是不是奢侈品呢？我们不妨照搬奢侈品的定义检测下。

什么是奢侈品？沃尔冈·拉茨勒在畅销书《奢侈带来富足》这样定义奢侈：“奢侈是一种整体或部分地被各自的社会认为是奢华的生活方式，大多由产品或服务决定。”现在，奢侈品在国际上的概念是“一种超出人们生存与发展需要范围的，具有独特、稀缺、珍奇等特点的消费品”，又称为非生活必需品。

在英文字典里，奢侈是Luxury、Luxus，形象点，就是“力士”品牌的英文名。其实，Luxus是一个拉丁词，原意指“极强的繁殖力”，后演变为浪费、无节制。大部分欧洲语言都吸收了这个概念，确切地说，该词用以描述在各种商品的生产和使用过程中超出必要程度的费用支出及生活方式的某些方面。

在中国人的概念里，奢侈品几乎等同于贪欲、挥霍、浪费。其实，从经济意义上看，奢侈品实质是一种高档消费行为，本身并无褒贬之分。从社会意义上看，是一种个人品位和生活品质的提升。

经济学将奢侈品定义为对其需求的增长高于收入增长的物品。它涵盖范围可能很广，从牛肉、人参到奔驰车，都有可能是奢侈品。

不过，通常人们认为奢侈品是那些非常昂贵的物品，即大部分人消费不起的物品。有些奢侈品既不是必需的又没有实际用途的昂贵物品，如名牌箱包、高级成衣和高档汽车。私人飞机和豪华游艇当然也属于奢侈品的范畴。

如此以来，房子因为亢奋的房价与大多数人绝缘，被定义为奢侈品是顺理成章的。人之一生，衣食住行是基础，吃喝玩乐为享受。人人如此，构成了社会。住是人人都想有的，而且一定要自己的。可以说住是一个长期的投资，房地产的火暴就在于此，让人们去透支现在的钱去买以后的东西，其投资长期来说甚稳健，然而见效可能最慢，而且投资甚大。房子，作为我们生活中必不可少的一部分，现在似乎已经成为很多人的奢侈品了。纵观全国房价，随着市场经济看好一路狂涨。特别是一线城市，如上海、北京、深圳都可以用寸土寸金来形容！

自住房制度改革以来，无以数计的住宅楼拔地而起，但购房对普通的市民阶层和工薪阶层，仍然是一个沉重的话题。13亿民众，按每2人一间住房计，需要6.5亿间房子。这是一个不可想象的数字，需要多么巨大的空间，多么巨大的财力物力支持！然而，就是在这样的国情下，依然有相当数量的款爷住别墅，有相当数量的官员占有两套以上的住房！离开了政府行为，修建平民住宅在中国只能是一个神话。国土资源不可再生，面积只缩不增，人口膨胀与生存空间的矛盾，人均可支配收入增长速度与房地产价格上涨速度之间的矛盾，将在一个很长的时间内，尖锐而突出。

好一个“住”字了得！房地产开发，是盛百姓愁，衰也百姓愁。因为，房子是生活必需品。房子到底是不是奢侈品？

回答这个问题之前，让我们先看看人类追求奢侈品的动机何在？主要有三个：

首先，奢侈品的价值比较持久，因而可以作为贮藏财富的有效工具。例如，珠宝在保值方面的作用与黄金类似。

其次，奢侈品可以显示一个人的社会地位。这是人类区别于其他动物的一个特征。对于大多数物种来说，它们通过体型的大小来决定其地位。在人类社会中，地位不仅仅取决于体力，竞争是多方面的。

最后，人类对美的追求也是产生奢侈品需求的重要因素。

显然，房子因具有居住功能，其社会属性被定义为居所；在市场经济中，如今的房子，奇货可居买家出售阔绰。正如中国古话所言：物以稀为贵。因房子是稀缺性物品，高价之争此起彼伏。俨然，房子成为很多人的奢侈品。

然而，奢侈品在经济学上讲，指的是价值/品质关系比值最高的产品。从另外一个角度上看，奢侈品又是指无形价值/有形价值关系比值最高的产品。为了满足自身的居住需求，租房也是一种划算的经济帐。

于是，我们简单地界定房子是不是奢侈品，并无实际意义可言。借此机会，笔者呼吁：08年，我们可以租住先！

写于2008年1月10日

——敬请关注笔者2008年问题系列文字。

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2008年质疑之三·是“刘跃进”

liuxuan — Fri, 25 Jan 2008 03:12:28 GMT

2008年质疑之三·是“刘跃进”

刘轩：评论员学者营销师

不可控制才是不变的真理。

——编者按

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2008年，你的生活幸福吗？相信：有不少人无处下手回答这个问题。

身边的人结婚才几个月离了；结婚需要同居检测了；房子变成奢侈品了；飞涨的工资永远满足了消费了……“祝福中国”、“祝福08”、“08等我来”、“北京欢迎你”……狙击和反狙击的营销游戏里，暗流涌动，这些是否真正和奥运体育相关，恐怕要到北京奥运会结束后才知道。可以肯定的是，他们都在尽量把握2008这个机遇概念。即使是预测不久的未来将会发生什么，也注定是件吃力不讨好的事情。而预测只是预测而已，与现实无关。

笔者在上文中写到这是一个巨变的时代。变化才是不变的真理。那么，我们生活于此，务必拿出以不变应万变的心态处之。

我们可以看看这个典故：道树禅师，建了一所寺院，与道士的“庙观”为邻，道士放不下观边的这所佛寺，因此每天变一些妖魔鬼怪来扰乱寺里的僧众，要把他们吓走。今天呼风唤雨，明天风驰电掣，确实将不少年轻的沙弥都吓走了。可是，道树禅师却在这里一住就是十多年。到了最后，道士所变的法术都用完了，可是道树禅师还是不走，道士无法，只得将道观放弃，迁离他去。

后来，有人问道树禅师说：“道士们法术高强，您怎能胜过他们呢？”

禅师说：“我没有什么能胜他们的，勉强说，只有一个“无”字能胜他们。”
“无，怎能胜他们呢？”

禅师说：“他们有法术，有，是有限、有尽、有量、有边；而我无法术，无，是无限、无尽、无量、无边；无和有的关系，是不变应万变。我“无变”当然会胜过“有变”了。”

举凡这样的典故，小时候我读过过不少。但到城里读书（湘潭）和工作（深圳）后，我对“不确定性”的事情经历多了，无奈之下感觉冥冥之中早已确定。当年我不相信什么“命运”之类，转而相信自己可以自己handle（掌握）自己，自己做自己命运的主人。但今天，当我对人生有深的思考后，我才顿悟原先的想法只不过是少年狂妄、无知而又无畏的表现而已。

人生是一次旅行，路过哪里不可预知，当然不是自己确定的，刘轩认为。那么，人生是不确定性的最好诠释。所谓不确定性的“人生”，当然就是指人生的发展结果有多种可能性。

众所周知，经济学是建立在一些基本假设的基础上的，其中包括理性人、稀缺性以及不确定性等。在经济理论中，对不确定性的分析和认识不仅是新古典经济学（阿罗、德布鲁）一般均衡理论的基本内容，也是信息经济学、行为经济学、实验经济学、新制度经济学、演化经济学等新兴理论以及现代金融理论、产业组织理论、企业理论、劳动经济学等应用学科的基本内容。

那么，什么是不确定性呢？按经济学的观点，一项决策只产生一种可能结果时，它是确定的；而当其可能产生两种以上不同的结果时，不确定性就出现了。从不确定性的概率分布看，不确定性包含两种，一是与概率事件相联系，其出现的结果有稳定的概率。因此，可用随机变量的方差来定义该变量的不确定性并描述其大小（即通常所说的“风险”识别和度量是也），并采用风险管理、金融工具或干脆建立新的市场的办法来应对。另一种是与概率无关，是一种没有稳定概率的随机事件，对于这样的事件经济学是根本不可能找不到好的办法来应对的。

回顾我们的过去，发现这个世界上可以确定的事情实在少的可怜。就目前而言，大概每个人生下来后必定会死这一点是确定无疑的，但怎样的死法却是充满着不确定。所以，当有人问大经济学家凯恩斯，长期经济发展会如何时，凯恩斯的回答便是：“长期，长期我们都会死掉。”无巧不成书。罗伯特鲁宾作为经济学家，担当过克林顿时期财政部长，在披露克林顿时期全球政治、经济决策内幕的新作便干脆以《在不确定的世界》命名。

这反映出经济学的一个根深蒂固的思维，即在经济学看来，我们所处的世界充满着不确定性，世界和人生唯一可确定的就是它是不确定的。如果说，过去的经济学或许还寄希望于理性人的行为最终能够建立起完全均衡市场的话，那么最新的行为经济学研究发现，人的理性是不完全的，因此市场能否达致均衡，究竟达致什么样的均衡几乎无法预料，这使得不确定的世界显得更加不确定。

既然一切都是不确定的，你如何能掌管你自己的命运，你如何能够成为自己的主人，那是青春的理想，但却是根本不可能的。只要你降生在这个世界上，你就必定要受到外在世界一切不确定性的因素的影响，而你的命运将注定是不确定的。

无独有偶，刚刚看了著名作家刘震云在凤凰卫视《锵锵三人行》谈到他的电影编剧作品《我叫刘跃进》，感到他的语言风格确实与众不同，他的《一地鸡毛》，他的《手机》无不让人在黑色的喜剧氛围中自觉反省这个时代的某种精神元素的缺失，而现在的这部《我叫刘跃进》同样让我感到他对社会生活的敏锐观察力。刘震云围绕即将在今年上映、由其编剧、被成为作家电影的这部《我叫刘跃进》电影，谈到了他这部电影所要表达的一个核心问题，就是世界的“不可掌控性”。他认为，每一个人所经历的事物往往由于起因、演变、发展和结果的不可掌控性，而不断地被偶发事件所搅扰，而改变原来的轨迹和方向，人们和社会往往被这样的规律弄得充满喜剧色彩，但深藏在背后的只是一个悲剧结尾。

既然说世界是“不可掌控”的，刘跃进可能就是你，在这个时候，你需要做的就是选择。2008年，幸福在于自己的选择。

写于2008年1月9日

——敬请关注笔者2008年质疑系列文字。

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2008年质疑系列：

2008年质疑之二·“三角”地带

liuxuan — Fri, 25 Jan 2008 03:12:03 GMT

2008年质疑之二·“三角”地带

刘轩：评论员学者营销师

城市群时代到来！

——编者按

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2007年，你参与过“一小时飞机圈”吗？如果回答没有，你可能落伍了。一小时飞机圈，不仅比喻了一种生活方式，而且拓宽了城市经济学范畴，甚至暗示了中国城市发展的方向：城市群。

正是因为如此，假如抛开城市群谈论我国房地产发展，那么，得出片面的结论是难以避免的。我国的房地产市场历来和城市经济发展以及城市化休戚息息相关，抛开经济和城市的大背景，谈论所谓“房地产”几乎毫无意义，房地产的价值判断更是无从谈起！

刘轩对城市群的认识，较早来源于长三角，后来经常在珠三角蠢蠢欲动，感触颇丰。

去年，12月7日召开的全国发展和改革工作会议传出消息，武汉城市圈和湖南长株潭城市群近日经国务院批准，正式成为“全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。纵观城市圈发展历史，武汉城市圈和湖南长株潭城市群，是继长三角、珠三角和京津环渤海城市群这三大经济圈之后的城市群。上个世纪90年代末，那是在湖南湘潭读书之时，提倡确立长株潭城市群的呼吁不绝于耳。虽然当年没有尽快实现如今终于落地，刘轩认为这样才符合我国发展战略步骤：经验主义。我国发展的习惯性模式是找试点，就像深圳作为改革开放的试验田一样，而后经验复制。

所谓城市群是在特定的区域范围内云集相当数量的不同性质、类型和等级规模的城市，以一个或两个特大城市为中心，依托一定的自然环境和交通条件，城市之间的内在联系不断加强，共同构成一个相对完整的城市“集合体”。城市群（城市带、城市圈、都市群或都市圈）指以中心城市为核心，向周围辐射构成城市的集合。城市群的特点反映在经济紧密联系、之间的产业分工与合作，交通与社会生活、城市规划和基础设施建设相互影响。由多个城市群或单个大的城市群即可构成经济圈。

中文“城市群”（城市圈）为中国大陆地区自1990年代以后常用的地域经济用语，之前常直接借用日文“都市圈”（都市群）（日本在太平洋沿岸分布了东京、大坂、名古屋三大都市圈）来表示同一概念，日文“都市圈”即英文Metropolitan Coordinating Region之含义，北美地区的Metropolitan Area，中文译作“大都会”或“都会区”，概念上和“都市圈”“城市圈”表示的意义相同或相近。

其实，城市群的出现是一个历史过程。城市是一个区域的中心，通过羊群效应集中了大量的产业和人口，获得快速的发展。随着规模的扩大，实力的增强，对周边区域产生辐射带动效应，从而形成一个又一个城市圈或都市圈。伴随着城市规模的扩大和城际之间交通条件的改善尤其是城际快速干道和高速公路的出现，相邻城市辐射的区域不断接近并有部分重合，城市之间的经济联系越来越密切，相互影响越来越大，就可以认为形成了城市群。

我们生活的时代，是一个巨变的年代！在过去30年，中国的经济发展和城市化进程一日千里，甚至超越我们的预期。因此，我们相信在未来的10-20年，中国经济发展和城市化进程依然会保持高速发展的势头！因为城市空间的拓展不仅让置业者的“方便”观念有所改变，不同片区由于城市规划、配套、交通和资源环境等不同，加上群分效应的驱动以及市场的引导，源自香港的“地段”论开始逐渐成为衡量区域板块商品房价值的主导因素，因为“地段”不仅最直观的反应了居住的便利程度、对于城市资源和自然资源的占据，同时也充分满足了不同项目的品质诉求和消费者自我的阶层意识！说白了，地段就是交通。此时，城际快速干道被赋予神圣的使命。早已通车的赣粤高速和本月6日动工的厦深铁路就是城市干道的典型代表。

从城市化进程来看，目前中国已经从重点发展“龙头”和“节点”城市，逐渐进入“区域经济一体化”和“都市群融合”的时代，因此，判断楼市价值的标准也应该作出相应的调整，虽然站在单一城市立场的“地段论”依然占据主导地位，依然具有足够的支撑力度，但伴随城市群融合和区域一体化潮浪的，投资置业更应该具备新的价值理财观念：城市群——即站在城际融合的现代高度，重新审视区域价值和房产项目价值！

理由其实很简单，中国重点城市有76个。其中，大部分中心城市已经完成了城市化发展的第一阶段、即工业化初级阶段，部分一线城市如深圳、上海、广州、北京等城市已经进入城市化的第二个阶段，即产业升级和产业聚集阶段，而香港、澳门等城市更是已经处于城市化更高级阶段，高端服务业成为城市发展的主导力量！所以一轮一轮的产业升级和产业转移将在中国内陆大规模的展开，相应的城市定位和职能也会作出相应的调整，或基于互补、或基于扩展、或基于产业链整合，城际之间的依附关系必然更加密切，以城市干道作为持续发展的核心动力！

城市产业的调整不仅改变经济模式、增长潜力和人口结构、生活文化，也必然对城市空间重新定义，而城际关系的改变，不仅引发区域经济结构的重组，社会的融合以及城市观念的变化，更让城市空间的概念变得更加广泛和更具有“相对性”的含义！所以，今天在“城市群”里，判断房地产价值的重点因素远远不止产业结构、人口结构、经济增长、社会文化等经济、制度和文化层面的因素，我们要从城市化进程和发展的角度来看，应该重点关注的以下两个方面，一是“节点”、一是“路径”。目前，国内城市发展基本遵循两个主要模式：一是“点线”模式(如深圳)；一是“点面”模式（如北京），当然这两种模式很多时候是融合的！“点”的定义比较好理解，即“中心化”，通常来说中心化程度越高，中心功能定位越高，楼市价值也就越高！如深圳的福田中心区（CBD）。

在城际观念下，“点”的理解除了“中心化”，还需要充分考虑一个“节点”，而这个“节点”是需要和“路径”结合考虑的，即城市之间联系的渠道和区域，包含的是一体化“功能实现”的，某一层面的整个解决方案，即城市干道这个城市动脉的贯通。这是城市圈的第一层含义。另外包含：第二层面是产业链，如物流、贸易、金融等，这个层面属于城市联系的主题，路径以产业链的形式体现为某一区域的聚集效应，节点价值也相对前者要高得多；第三层面是社会群，如居住、生活、消费等等，这是城市联系的“上层建筑”，强调的是同城生活的，不同层面的“整体解决方案”，对房地产的价值影响也最大！

声明：本博文参考了瑞桥先生的《2008，摒弃单城思维，树立“城际发展观”！》，其中某些文字无独有偶，正好表达了笔者的观点。

附录：我国拥有13亿人口，且大多居住在东中部生态环境较好的地区，这些地区的城市数量比较多，规模也比较大，随着城市化水平的提高，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩大。近年来，高速公路的修建极大地改善了城市之间的交通状况，城市间的产业联系与经济合作不断加强，区域经济一体化的进程加快。我国将形成十大城市群：京津冀、长三角、珠三角、山东半岛、辽中南、中原、长江中游、海峡西岸、川渝和关中城市群。其中京津冀、长三角、珠三角三大城市群在未来20年仍将主导中国经济的发展。除了以上十大城市群之外，以长珠潭为中心的湖南中部、以长春、吉林为中心的吉林省中部、以哈尔滨为中心的黑龙江中北部、以南宁为中心的北部湾地区、以乌鲁木齐为中心的天山北坡地区等都有希望发展成为新的规模较大的城市群。

——敬请关注笔者2008年质疑系列文字。

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2008年质疑系列：

2008年质疑之一·是否“破处”

liuxuan — Fri, 25 Jan 2008 03:10:35 GMT

2008年质疑之一·是否“破处”

刘轩：评论员学者营销师

用好你的首次置业机会。

——编者按

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2008年，你破处了吗？

这句适用于所有人（男人和女人/他和她）的话语，注定成为08年快餐式文化餐桌上一句流行话。

08年，没有房子的人们依然需要买房置业，这是我国取消住房分配制度之后，进入市场经济体制的必然选择。那是日积月累，给时间赶出来的压力。本文正是就“第一套”是否在08年购置作个探讨。

关于楼市政策，“第二套”有了明确的界定。银行机构严格按照“第二套”界定执行以来，房事正好遭遇四季之冬天。按照政策之宗旨打击炒房之说，刘轩拍手叫好。假如都是炒房的投机行为，限制第二套住房信贷的政策调整恰恰有力的打击了炒房投机行为，因此销售量快速下降了，并将很快的出现房价快速下跌的现象。可是，斗转星移时间业已进入2008年，房产交易量开始回暖。

当初，第一次置业是相对窘迫的。面对微薄的薪水和高扬的房价，往往是失望伴随希望随之而来，接着是庆幸好歹有个居所。暂且不论，传统的思想要求有套房子，还有房子能够体面些的心里预期。

关于第二套住房的信贷政策调控出台之后，市场发生了一些变化，于是房地产市场进入“拐点”之说开始传播，尤其是中央二台《经济半小时》栏目以此为话题连续播出了多期带有倾向性引导意见的节目后，深圳的销售量快速回落了。

与此同时，刘轩认为“二套”界定政策的确打击了消费欲望。其实，笔者身边有相当一大批需求是更新、升级的改善需求，是将第一套小房子、差房子向第二套大房子、好房子过渡的需求。但限制了第二套住房的信贷则必然将这些改善需求打入了冷宫，让他们本来无法完全独立靠眼前的收入实现的消费升级在失去银行信贷支持的依赖之后，不得不暂时取消而延后了。提高首付的门槛，让他们不得不延长了准备首付资金的周期，销售量的下降也就成为了必然。因此政策引发的销售量下降并不能证明需求在一天之内消失了，一个文件就将需求化解了。

同时如果深圳的各银行都关紧了住房信贷的大门，那么就不仅是第二套购房的需求，连第一套初次购房的需求也同样被挡在门外了。事实恰恰在于银行信贷规模的限制让深圳的大多数银行都紧缩了个人住房消费信贷的条件和额度，从而造成销售量的下降，而这种信贷紧缩并非是仅仅面对第二套住房的消费者。

我们可以算一笔经济帐：因为去年加息六次，除第六次加息对五年以上的房贷利率未予变化外，其他每次均对房贷利率进行了提升。去年初，5年以上房贷优惠利率为5.814%，至去年底已升到6.6555%，累计增加了0.84%，升幅为14%。例如：在去年初申请20年期100万元住房贷款，采用等额本息方式还款，当时确定的月供为7057元，自今年元旦起，这一数字将上升为7548元，增加了近500元，一年下来需多交月供近6000元，与多交一个月的月供差不多。

第一套房产，因为荷包羞涩往往购置物业存在：面积小、总价低、首付少等特点。那么，在想换一个大的房子、好的房子的时候，门槛提高置业梦想恰恰被拒之门外。

于是乎，08年到底该不该“破处”？笔者认为：这是个值得探讨的问题。刘轩建议：在工资涨不过GDP之时，购置房产应酌情考虑，具体问题具体分析和对待。

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