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刘轩·说地荒·城市机遇“居”机会
评论员、学者、营销师
一次次的政策光顾楼市，大的目的甚是单纯：建立和谐社会。和谐社会的一个重要的元素至少要满足社会“居者有其屋”。最新的中央会议关键着眼于关注民生，那么满足人人有房住是最起码的事情。因此，房地产行业健康发展成为中央领导的议题。
深圳地荒非扯淡
深圳关内房子供给有限；关内的建房用地以现在的开发的速度继续开发下去四年就开发完了，到时将无地可用。昨天，深圳市国土资源和房产管理局公布了2007年度土地供应计划。全市计划供应土地面积12.69平方公里，100%的供应土地在关外。全市计划新出让商品房用地0.8平方公里，其中，宝安区0.45平方公里，龙岗区0.35平方公里。特区内不供应新的商品房用地。
其实，自2005年，深圳市对自身的发展存在的瓶颈进行了深刻地反思，提出了包括土地、空间等“四个难以为继”的忧虑。根据市政府预测报告可知：深圳可建设用地只有760平方公里，但未来城市建设的用地已不足200平方公里，土地资源非常有限，如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后深圳将无地可用。这正是不胫而走的“地荒论”，特别是关内少量地盘必然是“物以稀为贵”。
无路可走改旧城
英国古典经济学家威廉·配第曾有名言“劳动是财富之父，土地是财富之母”。刘轩认为：土地是国家宝贵的自然资源，是人类赖以生存和发展的基础。8.31土地调控已近三年，土地招拍挂出让制度使城市中心土地不断创出新高，对政府来说实现了土地价值最大化，对开发商来说更透明的操作也给其带来更多的机会，但其中重要的一个原因还是城市中心土地资源的稀缺性。当土地短缺时，酿就以“旧城改造”为城市运营时代的主题。
在国外成熟的房地产市场经验来看，未来城市中心的房地产开发项目都是旧城改造完成的，可以预见旧城改造将成为城市中心开发的一大趋势。城市中心改造的项目不能减少街道的数量和面积，以保证人们接触的机会，如果有条件的话可以保留部分不同品质的建筑，在满足区域视觉需要的前提下，满足经济能力不同的功能需要，以增加不同时段内区域内口的密集。同时由于拆迁成本与容积率的要求，需要边际利润更高的商业项目，但开发企业不能一味地追求经济效益，还需要注意改造区域内的功能调节。
旧城改造是机遇
深圳大规模的旧城改造，城市功能得到更新和置换，城市中心区房地产业迎来不可多得的新机遇和巨大的吸引力。而在城市中心区域开发楼盘则要考虑拆迁问题、规划问题、与周边环境的协调问题等等，这使不少开发商知难而退。与新区大盘大张旗鼓形成鲜明对比的是，一些胸有成竹的开发商却不事张扬地在城市中心区域稳健拓展，伴随着新一轮旧城改造项目的启动。绿景地产就是一家迎难而上具有社会责任感的企业。
旧城改造，对于城市功能而言，是大换血行动，所以说是城市发展的机遇。对于发展商来说，是以运营城市为己任，让城市不在衰老。于是，从1995年开始，绿景地产至今12年的生命周期里，90%以上的项目都是旧改项目，尤其是在新洲，绿景地产接手旧改项目十多个，成为“新洲王”。
绿景地产旧改足迹覆盖了罗湖、福田、宝安、龙岗4区，是深圳旧改涉及区域最广、数量最多、时间最长的发展商，其积累的旧改经验为深圳未来的旧改之路及内涵式发展具有重要的社会价值。
绿景地产新发现
曾几何时，关内的拥挤、逼仄与喧嚣，让不少购房者望而却步。于是，开发商们移情别恋，转战城外，关外大盘层出不穷，渐成主流。而中心城区楼盘的开发，却因此显得有些黯然失色……
毫无疑问，住宅往关外扩张在一定程度上推动了房地产业的发展，它缓解了城市中心的压力，解决许多低收入者的居住问题；关外因其良好的居住环境，引导了一种健康、自然的现代居住生活时尚。鉴于关外特点，其置业群显得较为单一，一是收入较低的人群一次置业；二是收入较高人群的二次置业。但是由于关外的快速扩张，市政配套建设显得相对落后，很难满足日益增大的关外居住人口的需求，因此虽然很多人抱怨市中心太过拥挤，但真正搬到关外后又会转而评说关外的诸多不便与单调的生活。在两相比较中，城市中心区的价值又重新被发现。
■交通极便利 在诸多影响房地产增值的因素中，地段是投资取得成功的最有力保证，而决定地段好坏的最活跃因素是交通状况。在关外，由于公交线路跟不上发展的步伐，致使居住关外的人群城市交通时间成本增大，即使有一辆车，也无法满足全部家庭成员所需，交通成本相当高。
与关外相比，居住在关内的主要优势就是交通便利，拥有便捷的外部出行条件，成熟的市中心交通系统大大减低了居民的出行成本。
■多元化生活 社会上，经常有一些朋友搬到关外居住后，常抱向我怨住到关外以后，跟朋友聚会的机会明显少了。朋友们说，平日里都不好意思邀请大家大老远地跑到关外聚会，特别是邀请还未购车的家庭。由于受地点限制，生活圈子只限社区，较为封闭，与人沟通交往明显少了。休闲购物也因设施有限，选择面窄，品种不丰富，价格也较市区高。
相比较，关内具有齐全的生活配套设施，无论休闲、娱乐还是商务洽谈都有更多元化的选择。关内这种无可比拟的优势，成为吸引市场眼球的最重要因素。关内的繁荣，就是城市多元化产生的魅力，而这种魅力无可替代。
■人文氛围浓 相比关外住宅，关内住宅不仅在社会配套环境方面有着不可替代的优势，其多年形成的人文氛围积淀更不可复制。
对于家中有未成年孩子的家庭来说，子女教育是他们购房要考虑的一个关键因素。由于关外学校特别是名校相对缺乏，子女就学选择余地较关内要少得多，而且不能自由选择进修培训场所，参与社会活动机会较少。因此市中心齐全的文化教育设施，对于购房者来说具有极大的吸引力。
当然，与关外生活最大不同的是，关内会带给购房者高效率生活、低生活成本以及居住归属感。经过旧城改造的市中心，可能出现住宅与历史文物古迹共处的状态，如关羽庙、XX宗祠等关内的历史文化遗迹将成为吸引成功人士回归城市中心的元素之一。因此，住宅项目就拥有了长久的生命力。
■生活品质高 关内楼盘凭借得天独厚的地段、社会资源优势撑腰，以高起点的市场定位牢牢地吸引着都市精英级客户。
但是关内土地资源的稀缺性决定了其高高在上的房价，在关内买房注定只有少部分人才能实现。相对于别的区域，关内楼盘的购房需求较为稳定。社会上的购房需求人群主要分为两种，一是首次置业的年轻人，二是再次置业的高端购买力。前者主要受经济条件限制，同时又为了生活和工作方便，加上比较中意市中心区域的多元化休闲娱乐方式，通常会选择在关内购买小户型、二手房或者单身公寓；后者由于经济实力比较雄厚，选择关内不仅保证了个人生活品质，也满足了尊贵地位的心理需求，因此这部分人群往往会选择新建的高品质楼盘。
■升值空间大 未来几年，由于旧城改造以整体开发的形式进行，关内估计会推出比过去更多、更大的楼盘，但对于这个寸土寸金的稀缺板块而言，扩展空间并不大，可供开发的土地屈指可数。当前深圳市中心仍然是第三产业积聚的区域，拥有最多的办公场所和商业设施，是最为密集的商务办公区域。相对中国人的居住习惯来说，购房者往往会参照工作地点，“就近择居”。所以，关内房地产市场的需求量仍然很大。刘轩保守估计房地产价值在未来几年内还将有较大的提升空间。
目前，深圳中心区的地位在未来10年内不大可能会被取代，是毋庸置疑的优质板块。由于可供开发土地日趋稀少，关内楼盘可供房源有限，往往供不应求，房价相对比较稳定。从房价变化角度来看，其最大的优势在于稳定、安全，因此，刘轩认为市中心是房价最为坚挺的板块，抗跌性强，保值升值功能比其他板块更具成长性。
绿景·中城天邑
中城天邑12月1日样板房开放现场传真
CBD南区大型都市综合体——
绿景·中城天邑全城首度亮相逆市走红
深圳“十佳主持人”现场助阵 逾千人挤爆售楼处
12月1日，福田CBD南区大盘绿景·中城天邑携“深圳十佳主持人”首度全城亮相，营销中心、样板房暨爵士园林同步开放，在目前楼市整体低迷的市况下，项目当天却成功吸引了逾千名客户到场参观，逆市走红并创下近期楼市奇迹。绿景集团相关负责人称，项目将于年底前公开发售。
作为CBD南区的指标大盘，中城天邑更是绿景集团启动“集团化、品牌化、异地化”战略以来的首个地产项目，是次开放活动亦是其面向全城的首度公开亮相，因此，开放当日即引起客户及业界的极大关注。活动开放伊始，客户便络绎不绝地到来，据发展商统计，周末两天累计到访客户约达三千批。现场有市场分析人士以“久违”来形容该项目开放的火爆盛况，其表示，项目开放即如此热闹，在近3-4月楼市低迷的市况下实属罕见。绿景集团相关负责人表示，在目前的泛CBD区域，中城天邑拥有稀缺的地段优势——CBD一级辐射区及双地铁概念，同时还拥有出众的产品优势——牵手锦江国际酒店、引进国际知名的零售巨头进驻，为深圳少有的大型都市综合体物业，完全有条件跑赢大市。
中城天邑本次开放了多套样板房，每套样板房设计方正实用、新颖前卫，并突出展示了赠送落地凸窗、入户花园、180度景观大露台以及空中花园等附加优势。除了精心展示的样板房和售楼中心外，项目整体建筑及爵士风情园林也首次以实景展示的方式面向公众开放，以休闲广场、下沉式树阵广场和旱喷广场为代表的五大广场景观，以跌水水景、无边泳池为代表的四大水景体系，以及高台架空、层次丰富的爵士园林，都在极大程度上显示了该项目在泛CBD区域的出众优势，并获得客户的高度认可。
同时，活动开放当天，楼盘还特地邀请来董超、冬梅等五位深圳“十佳主持人”莅临现场，品评项目，几位主持人并带领客户一同参观样板房，事后还与观众进行互动，签名赠送文化衫，令现场气氛高潮迭起。
绿景·中城天邑五大价值解读：
一、位处CBD一级辐射区，可享CBD价值外溢
本项目所处区位与CBD仅一路之隔，为CBD一级辐射区。经过多年发展，CBD商务办公环境已日渐成熟。尤其是在11月，先是平安集团以16亿多元的天价摘下CBD新“深圳第一高”做集团总部，再是座落于原高交会馆旧址的深圳市证券交易所开建。两大金融机构的进驻，是深圳落实金融产业布局规划，增强CBD作为主要金融中心的大动作，将在很大程度上完善和增强CBD的高端服务功能。随着金融巨头的进驻及越来越多高档写字楼的落成，未来CBD将聚集更多的高档次商务人群，并进而催生出庞大的置业需求，作为CBD一级辐射区指标大盘，中城天邑也必将成为需求外溢的最先承接者。
二、双地铁物业，构建新洲立体交通网
将于2011年6月建成的地铁3号线二期工程，由红岭经华强北、少年宫、购物公园而至益田村，设站8座，其中的石厦站距离本项目仅约500米。同时，连接罗湖太安与南山西丽的地铁7号线也将行经新洲区域，并在新洲设站两座——新洲站和石厦站，其中，石厦站更是3号线与7号线的换乘站。因此，作为地铁的直接辐射项目，中城天邑还是典型的双地铁物业。未来几年内，该项目与大运新城、CBD、华强北、皇岗口岸等重点区域都将建立起便利的立体交通网络。
三、泛CBD区域都市综合体，提升区域整体形象
作为深圳较少的HOPSCA（HOTEL酒店+OFFICE办公+PARK停车场+SHOPPING MALL购物中心+CLUB会所+APARTMENT公寓），本项目建成后将集高尚住宅、高星级酒店以及集中式高档商业于一体，打造深圳泛CBD区域的大型都市综合体。这也标志着绿景集团在绿景·新美域的基础上，对于都市综合体的思考及实践更加深入。未来的中城天邑，将为业主提供一种全新的生活方式，并将通过引进国内外知名的酒店及零售巨头，进一步完善CBD南区的城市功能及提升城市形象。
四、引进国际大型零售巨头，打造CBD南区商圈核心
本项目拥有1.8万㎡的集中式商业，而且，绿景集团还拟引进国际知名的大型零售巨头进驻，相关洽谈事宜正在积极进行中。加上附近绿景·新美域裙楼总面积近1.9万㎡的家乐福商场，两大卖场合共接近4万㎡的巨量商业，将会推动CBD南区新商圈正式崛起，并令绿景集团“再造新洲”的地产梦想又向前迈了一大步。
五、牵手锦江国际，试水中高端酒店业务
绿景集团现已成功牵手国内最大的酒店集团锦江国际酒店集团，拟在中城天邑打造一座定位四星级的绿景锦江（商务）酒店。这也标志着，向来以住宅开发为主业的绿景集团，正式切入中高端酒店运营领域。
项目链接：
中城天邑是绿景集团历史上第十三个地产项目，还是绿景启动“集团化、品牌化、异地化”战略以来的首个地产项目，项目位于CBD南区的新洲路与新州六街交汇处，占地约3.3万㎡，总建筑面积近17万㎡，包括3栋高尚住宅、1栋高星级酒店和大型商场，其中住宅近7.7万㎡，酒店近2.6万㎡，商业逾1.8万㎡。总户数916户，户型面积由46至141㎡，主力户型为一房一厅（46-54㎡）、两房两厅（67-73㎡）、三房两厅（97-141㎡）。
绿景集团简介：
绿景集团是以房地产开发为主的国际化人居产业集团，经营范围包括地产开发、资产经营、高新科技和社会医疗四大产业领域。
作为集团主营业务的核心，绿景地产成立于1995年，至去年底，累计开发建筑面积已达350万㎡，完成投资近180亿元人民币，位列深圳地产十强。
2002年，集团进军社会医疗投资领域，创建深圳岭南医院；2005年，集团并购深圳市赋安安全系统有限公司，成功切入高科技行业；2006年，绿景资产经营管理公司成立，开创人居产业新蓝海。
2006年以来，集团确立了“集团化、品牌化、异地化”的战略规划，并拉开了“聚焦深圳、立足珠三角、推进全国化”的战略帷幕。今年底至明年初，集团将陆续推出中城天邑和珠海凤凰山一号别墅项目。明年全年启动的项目将至五个——福田绿景纪元大厦和市政协大厦、南山赋安科技大厦、宝安黄金大厦以及龙岗城市立方等。
集团现在深圳拥有丰富的土地储备，包括龙华818项目、牛栏前项目、福田梅林项目、龙岗蒲排项目、罗湖田心项目等在内的多个优质项目，足以支撑未来五年的发展。预计2007年—2012年，集团每年将有2-3个项目推向市场，并积极拓展华南地区的土地储备，确保以每年60-80万㎡建面的速度滚动开发，年均营业额达到人民币60-80亿元，并在期间建设完成60万㎡自用商业，常态拥有200万㎡土地筹备，未来三年内，跻身深圳一线开发商。
           
附带资料新洲区
功能定位——
以居家为主，保留少量商业功能。
区域划分——
A、区域位置根据国土局的片区划分，新洲片区是指滨河大道以南、福荣路以北、沙嘴路以东、新洲路以西围合的城市用地，总用地面积206.08公顷。片区南临深圳湾畔及红树林自然保护区，北望高尔夫球俱乐部，东靠皇岗公园，自然景观极佳。地处中心区和皇岗口岸的一级辐射区，具有一定的地理优势。
B、新洲片区公共配套设施片区毗邻福田中心区CBD商务区，交通四通八达，商务配套完善，拥有会展中心、皇岗双拥公园、福田人民体育场、深圳高尔夫俱乐部和红树林自然保护区，区域优势明显；且生活配套设施完善，居住环境优越；行政、事业单位众多：包括福田区政府、新区委、市邮政局和市国税局等；片区居住人口较多，物质需求旺盛，投资潜力巨大；三级市场交易活跃，空置率较低；周边名校林立，有新洲小学、新沙小学、绿洲小学、新洲中学等，具备浓郁的教育环境，能满足子女就学需求。
发展方向——
根据《福田区分区规划》，新洲片区是中心区的一级辐射区域，其发展方向为：保留次区级的配套服务中心和生活居住功能，完善组团结构和配套设施，提高环境档次，置换服务对象，逐步加强中心区居住配套作用。目前，伴随福田中心区的逐步成熟，环中心区经济带已逐步成型，而新洲区处于中心区的一级辐射区域内，交通便利，配套较齐全，是较好的中央生活纯居住区（CLD）发展潜力巨大。
根据福田区城中村改造规划方案，全区将在10年内投入300亿元资金用于“城中村”改造。改造后，全区将新增建筑面积约800万平方米，人口将减少23万。新洲片区是“城中村”改造的重点，其中石厦和新洲规划全部拆除重建，上沙、下沙、沙嘴、沙尾局部拆除重建整治。改造的旧村可以利用原已存在的成熟的社区配套，利润较高，对发展上有很大的吸引力。这将为片区楼市发展带来的新的契机。随着中心区CBD商务中心的建设进程加快，一方面新洲—石厦片区作为中心区的“居住配套区域”的功能日益显现，同时CBD中央商务区对中心西区—新洲—石厦片区的辐射影响也日益加深。
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